مشارکت در ساخت در شیراز

در سال‌های اخیر، مشارکت در ساخت در شیراز به یکی از روش‌های رایج و مقرون‌به‌صرفه در بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده تبدیل شده است. این نوع همکاری بین مالک زمین و سازنده، علاوه‌ بر رونق بازار مسکن، زمینه‌ساز ساخت‌وساز اصولی و مدرن در شهر شیراز شده است. اما موفقیت در این فرآیند، نیازمند آگاهی کامل از شرایط قانونی، مالی و اجرایی قراردادهای مشارکت است. در این مقاله به بررسی کامل شرایط قراردادهای مشارکت در ساخت در شیراز می‌پردازیم.

مشارکت در ساخت در شیراز به همکاری بین مالک (دارنده زمین یا ملک کلنگی) و سازنده (شخص حقیقی یا حقوقی دارای تخصص فنی و سرمایه) اطلاق می‌شود که طی قراردادی مشخص، توافق می‌کنند ساخت‌وساز را با هزینه سازنده انجام داده و در نهایت، ملک نوساز به نسبت مشخصی بین طرفین تقسیم شود.

قرارداد مشارکت، ستون اصلی هر پروژه ساخت‌وساز است. در شهرهایی مانند شیراز که بافت‌های قدیمی فراوانی دارد، تنظیم قرارداد دقیق برای جلوگیری از اختلافات بعدی بسیار حیاتی است. مواردی که باید در این قرارداد قید شود عبارت‌اند از:

• مشخصات کامل طرفین

• میزان سهم هر یک در پروژه

• زمان‌بندی پروژه

• نحوه پرداخت هزینه‌ها

• مسئولیت‌ها و تعهدات قانونی

• شیوه حل اختلاف و ضمانت اجرا

در اولین قدم، ملک باید دارای سند رسمی شش دانگ باشد. ملک‌هایی که فاقد سند معتبر هستند یا در رهن بانک می‌باشند، نمی‌توانند وارد فرآیند مشارکت شوند مگر با ترهین یا آزادسازی قانونی.

قبل از امضای هرگونه قرارداد، بررسی وضعیت ثبتی ملک و استعلام از شهرداری شیراز ضروری است. این موضوع از نظر طرح‌های تفصیلی، محدودیت‌های ساخت، تراکم مجاز و حتی مالکیت مشاعی بسیار مهم است.

سازنده باید امکان دریافت مجوزهای لازم از شهرداری، نظام مهندسی و سایر نهادها را داشته باشد. گاهی لازم است از مالک وکالت محضری برای پیگیری این مراحل اخذ شود.

یکی از مهم‌ترین بخش‌های قرارداد، تعیین نسبت سهم مالک و سازنده از ملک نهایی است. این نسبت معمولاً به عوامل زیر بستگی دارد:

• موقعیت ملک (منطقه‌ای در شیراز مانند معالی‌آباد، قصرالدشت، شهرک گلستان و غیره)

• متراژ زمین

• میزان تراکم مجاز

• هزینه‌های ساخت

• شرایط بازار مسکن در شیراز

به عنوان مثال در محله‌های پرتقاضا، سهم مالک ممکن است تا ۶۰ درصد افزایش یابد.

تمام هزینه‌های ساخت، اخذ مجوز، طراحی، نظارت و اجرای پروژه معمولاً بر عهده سازنده است، اما باید به صورت دقیق و مستند در قرارداد درج شود تا از سوء تفاهم جلوگیری شود.

در برخی قراردادها، سازنده علاوه‌بر واحد سهمی مالک، هزینه‌هایی مانند اجاره منزل موقت یا مبلغی بابت رهن را نیز تقبل می‌کند. این موارد نیز باید شفاف‌سازی شوند.

در قرارداد باید مدت زمان اجرای پروژه، مرحله‌بندی عملیات (تخریب، گودبرداری، فونداسیون، اسکلت، نازک‌کاری و...) و تاریخ تحویل نهایی تعیین شود. همچنین باید جریمه تأخیر (مثلاً به‌صورت روزانه یا ماهیانه) نیز ذکر شود.

از دیگر موارد کلیدی در قراردادهای مشارکت در ساخت در شیراز، تعیین نوع مصالح، کیفیت ساخت و استانداردهای فنی پروژه است. مثلاً استفاده از اسکلت فلزی یا بتنی، برندهای مصالح، سیستم‌های سرمایش و گرمایش، آسانسور و غیره باید از قبل مشخص گردد.

برای جلوگیری از بروز اختلاف، توصیه می‌شود قرارداد به‌صورت رسمی و در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود. حتی‌الامکان از تنظیم قراردادهای دستی یا شفاهی پرهیز شود.

در صورتی که هر یک از طرفین با مفاد قانونی قرارداد آشنایی کافی نداشته باشند، مشاوره با وکیل متخصص در امور مشارکت در ساخت در شیراز بسیار مفید خواهد بود.

می‌توان از سازنده یا مالک تضمین‌هایی مانند چک، سفته یا سند ملکی جهت تضمین انجام تعهدات گرفت.

شرایط مشارکت ممکن است بسته به منطقه متفاوت باشد. در ادامه نگاهی کوتاه به چند منطقه پرتقاضا در شیراز داریم:

• معالی‌آباد: منطقه‌ای لوکس و پرتراکم، مناسب برای پروژه‌های بزرگ با سود بالا

• قصرالدشت: بافت ویلایی و باغی که مشارکت در ساخت در آن نیازمند رعایت ضوابط خاص است

• شهرک گلستان: گزینه‌ای اقتصادی‌تر با تقاضای بالا برای واحدهای مسکونی

• زرهی، فرهنگ‌شهر و صدرا: مناطقی با رشد چشمگیر و استقبال خوب سرمایه‌گذاران

برای مالکان:

• نوسازی ملک بدون نیاز به سرمایه‌گذاری

• افزایش ارزش ملک پس از نوسازی

• دریافت واحدهای نوساز بدون هزینه مستقیم

برای سازندگان:

• عدم نیاز به خرید زمین

• تقسیم سود با مالک در یک پروژه مشترک

• امکان اجرای پروژه‌های متعدد در مدت کوتاه

جمع‌بندی: مشارکت در ساخت در شیراز، فرصتی مطمئن با آگاهی کامل

قراردادهای مشارکت در ساخت در شیراز، اگر به‌درستی و با شناخت کامل از شرایط حقوقی، مالی و فنی تنظیم شوند، می‌توانند تجربه‌ای موفق و سودآور برای هر دو طرف باشند. با توجه به رشد مداوم شهر شیراز و نیاز به نوسازی بافت‌های فرسوده، این مدل از همکاری در سال‌های آینده نیز رونق بیشتری خواهد یافت. توصیه می‌شود قبل از هر اقدامی، از مشاوره کارشناسان حقوقی و مهندسی و همچنین آگاهی از قوانین روز بهره‌مند شوید تا آینده پروژه خود را با اطمینان رقم بزنید.